La loi Pinel, outil de défiscalisation immobilière, a pour champ d’action les communes en zone tendue qui sont les zones A Bis, A et B1. Le prix de l’immobilier y est élevé, en particulier en zone A Bis, c’est-à-dire en région parisienne. Afin de rentabiliser un investissement Pinel, les loyers doivent être bien calculés afin d’amortir les coûts élevés relatifs à l’acquisition.
Rappelons en effet qu’il s’agit d’investir dans un bien neuf à usage de logement collectif. Si vous investissez dans un Pinel Plus, successeur du Pinel dégradé, les coûts seront encore plus conséquents du fait des exigences plus pointues en matière de confort.
Les enjeux par rapport aux loyers
Or, les loyers Pinel sont réglementés et encadrés par la loi. Les plafonds de loyer Pinel sont définis par zone géographique et par surface utile du logement. Ils sont revalorisés chaque année selon l'indice de référence des loyers (IRL).
En zone A Bis (Paris et ses couronnes), le plafond de loyer 2024 est de 18.25 euros/m². Celui-ci est de 13.56 euros/m² en zone A et de 10.93 euros/m² en zone B1.
De plus, un autre élément vient s’ajouter à cette contrainte : les ressources du locataire. Les loyers que vous appliquez ne doivent pas dépasser les limites fixées par la loi et qui tiennent compte de ce paramètre, de même que des variables telles que la composition du foyer fiscal.
Pour 2024, les plafonds de ressources des locataires sont les suivants :
- Personne seule : 43 475 € (A Bis et A) et 35 435 € (B1)
- Couple sans enfant : 64 976 € (A Bis et A) et 47 321 € (B1)
- Couple avec 1 enfant à charge : 85 175 € (A Bis), 78 104 € (A) et 56 905 € (B1)
- Couple avec 2 enfants à charge : 101 693 € (A Bis), 93 556 € (A) et 68 699 € (B1)
- Couple avec 3 enfants à charge : 120 995 € (A Bis), 110 753 € (A) et 80 816 € (B1)
- Couple avec 4 enfants à charge : 136 151 € (A Bis), 124 630 € (A) et 91 078 € (B1)
- + 1 enfant à charge : + 15 168 €( A Bis), +13 886 € (A) et +10 161 € (B1)
Les paramètres entrant en jeu dans le calcul des loyers sont les suivants : le plafond suivant le barème comme susmentionné, la surface utile ainsi que le coefficient multiplicateur. La surface utile comprend la superficie habitable et les 50% de celle des terrasses et balcons.
Ce qu’il faut connaître sur la valorisation des loyers
Du fait que vous investissez sur un territoire tendu, la valorisation des loyers est également réglementée. Elle doit être conforme à l’indice IRL de l’Insee, quelle que soit l’évolution de la situation en termes de revenus des locataires, par exemple entre deux baux. Exemple : si les ressources du nouveau locataire sont plus élevées que celles du précédent, vous ne pouvez pas rectifier les loyers sans tenir compte de l’indice IRL comme susmentionné. Cependant, réviser les loyers après avoir effectué d’importants travaux est autorisé, par exemple en cas de travaux d’optimisation énergétique ou d’amélioration du confort (pour aligner un bien Pinel classique à un logement Pinel Plus).
Pour rentabiliser efficacement un bien Pinel, songez à sélectionner des locataires dont les revenus correspondent à vos estimations pendant toute la durée de votre engagement, soit 6 ans, 9 ans ou 12 ans.
Par ailleurs, si vous optez pour un investissement Pinel Plus, votre potentiel de valorisation est particulièrement intéressant du fait que les normes de construction et en matière de confort sont de haut standard.
