L'approche cœur/satellite est une stratégie pertinente pour les investisseurs en SCPI qui souhaitent optimiser leur rendement tout en maîtrisant les risques. Chaque approche est cependant personnalisée, et la constitution du portefeuille doit être adaptée aux objectifs de chaque investisseur, à son horizon de placement ainsi qu’à son niveau de tolérance aux risques.
Comprendre l’approche par rapport aux allocations
L'approche cœur/satellite est une méthode de gestion de portefeuille qui consiste à répartir ses investissements en deux catégories distinctes :
Le cœur ou le noyau
Il représente la part la plus importante du portefeuille et est constitué des actifs qui répondent le plus aux objectifs et au profil de l’investisseur. Il s’agit le plus souvent d'actifs stables générant un rendement régulier. Dans le cas des SCPI, cela peut être des SCPI de rendement, qui investissent principalement dans des actifs immobiliers matures et peu volatils.
Avant la crise pandémique de 2020, le cœur du portefeuille était représenté par les immeubles de bureaux. Mais cette tendance a désormais connu d’importants bouleversements. De profondes mutations ont eu lieu, notamment pour le marché des immeubles de bureaux. Ces mutations ne sont pas terminées et d’autres évolutions sont encore attendues au fil des prochaines années.
À l’inverse de cette période de transition de cette typologie d’actifs, les immeubles logistiques, de santé et d’éducation ont connu un boom remarquable, les hissant au rang des actifs les plus dynamiques. Les immeubles de santé et d’éducation font même partie des typologies les plus invulnérables aux chocs et aux cycles.
Les satellites
Ils représentent une part plus petite du portefeuille et constituent les actifs qui gravitent autour du noyau pour générer de la diversification. De manière générale, ceux-ci sont plus ou moins risqués, mais produisent des rendements potentiellement plus élevés. Pour les SCPI, cela peut être celles dites alternatives, ou encore les SCPI à stratégie opportuniste. Il peut aussi s’agir de SCPI de capitalisation qui investissent dans des actifs en développement ou dans des SCPI thématiques qui se concentrent sur des secteurs spécifiques.
Les points forts de l’approche coeur/satellite
Outre la diversification, cette stratégie permet de concilier recherche de rendement et maîtrise du risque. De plus, l’allocation entre le cœur et les satellites peut être ajustée en fonction de l'évolution des marchés et de l'horizon de placement, c’est-à-dire une totale flexibilité. Cette approche peut être adaptée à tous les profils d'investisseurs, du plus prudent au plus dynamique, en ajustant simplement le ratio entre le cœur et les satellites.
Pour implémenter cette manœuvre dans les investissements SCPI, il est recommandé de toujours définir son profil d’investisseur et de sélectionner les SCPI en adéquation avec la stratégie. Ce, en privilégiant la diversification géographique et sectorielle. Par ailleurs, il est crucial de surveiller régulièrement la performance de ses investissements et de rééquilibrer son portefeuille si nécessaire pour maintenir l'allocation la plus proche de ses objectifs et de la stratégie définie.
Faire appel à un conseiller spécialisé pour les investisseurs débutants
Les SCPI fonctionnent sur la base d’un mécanisme complexe, et le rôle du conseiller est d’accompagner l’investisseur dans le décryptage des codes. Il explique en détail comment fonctionnent ces placements, leur cycle de vie, et les différentes sous-familles (rendement, capitalisation, thématique). Idem pour les risques, ainsi que pour les conséquences des reports de jouissance et des frais sur le rendement.
Le conseiller spécialisé définit également les meilleures allocations, de même que les différentes stratégies d’acquisition. En effet, les SCPI peuvent être acquises au comptant ou cash, avec leurs avantages respectifs. Elles sont aussi proposées en démembrement (en usufruit et en nue propriété). D’autres canaux d’investissements sont également ouverts à la souscription SCPI, par exemple par le biais des unités de compte immobilières des placements d’épargne (assurance-vie, PER).
