L'investissement immobilier neuf s’inscrit parmi les stratégies ciblées destinées à constituer un patrimoine et à réduire ses impôts. Si le dispositif Pinel tend à gagner en popularité, une solution beaucoup moins connue et pourtant à fort attrait fiscal et financier mérite d'être mise en lumière : l’achat en nue-propriété. Chaque option se distingue par ses avantages respectifs et répond à des objectifs différents. Alors, vers quel choix se tourner et quels sont les paramètres pour choisir ?
Le dispositif Pinel+ : un classique revisité
Le Pinel+, récente évolution du dispositif Pinel, propose une réduction d'impôt allant jusqu’à 21% du montant investi. Ce, en contrepartie d'un investissement dans un logement neuf situé dans des quartiers prioritaires et dans les zones éligibles du Pinel d’origine (A Bis, A et B1).
De plus, vous percevez les revenus locatifs de la mise en location, étant pleinement propriétaire du logement. Vous êtes également libre de fixer le montant des loyers, sans toutefois dépasser les plafonds imposés par la loi. Autre grand avantage du Pinel Plus : avoir comme locataire un membre de sa famille (à condition de dissocier les foyers fiscaux).
Par ailleurs, le Pinel Plus exige que les biens respectent des critères de performance énergétique et de confort, ce qui garantit une qualité de logement supérieure et augmente la demande locative.
Attention cependant aux inconvénients suivants du Pinel Plus : vous ne pouvez pas revendre le bien tant que la période d’engagement que vous aurez choisie n’est pas arrivée à terme, soit 6 ans, 9 ans ou 12 ans.
L'achat en nue-propriété : un placement à long terme
L'achat en nue-propriété consiste à acquérir un bien immobilier sans en avoir l'usufruit immédiat. Vous acquérez donc uniquement la nue-propriété du bien. L'usufruit est détenu par un autre investisseur ou une société, généralement pour une période de 15 à 20 ans. Ce qui signifie que vous détenez la propriété des murs du bien, mais ne pouvez pas l'occuper ni en percevoir les revenus locatifs. Au terme de cette période susmentionnée, vous en récupérez la pleine propriété, c'est-à-dire la nue-propriété et l'usufruit.
Les avantages comparés au Pinel Plus : vous êtes libre de choisir la durée de votre engagement, décidée d’un commun accord avec l’associé détenant l’usufruit. Vous pouvez choisir l’emplacement sans les contraintes des zonages. De plus, étant donné que vous ne percevez pas de loyers pendant la période d'usufruit, vous n’avez pas à vous occuper de la gestion locative, ce qui peut être un avantage pour les investisseurs qui cherchent à éviter les tracas liés à la location. Citons aussi comme principal point fort : un prix d’achat réduit ! En effet, vous n’achetez que la nue-propriété, ce qui vous fait profiter d’une importante décote qui sera alors calculée sur la durée du démembrement. Plus celle-ci est longue, plus la décote est importante. La plus-value au terme du démembrement s’inscrit aussi parmi les avantages de l’achat en nue-propriété. Puisque vous récupérez automatiquement l’usufruit afin de constituer la pleine propriété, la valeur du bien aura alors augmenté. Vous profitez non seulement de la plus-value mécanique, mais aussi de la plus-value financière.
Parmi les inconvénients de l’achat en nue-propriété : pendant la période de démembrement, vous ne percevez pas de revenus locatifs, ce qui peut rendre ce dispositif moins attractif pour ceux qui cherchent une source de revenus passifs immédiats. Par ailleurs, l’achat en nue-propriété est un investissement à long terme, avec une récupération de la pleine propriété seulement au bout de 15 à 20 ans comme susmentionné. Ce délai peut ne pas convenir à tous les investisseurs.
Pour conclure, le choix entre le Pinel Plus et l'achat en nue-propriété dépend de vos objectifs financiers, de votre horizon d’investissement et de votre situation personnelle.
